보증금을 올리면 이득인지 손해인지 헷갈릴 때

월세가 줄면 무조건 이득처럼 보인다. 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원과, 보증금 3,000만 원에 월세 40만 원을 나란히 놓으면 매달 10만 원이 굳습니다. 눈앞의 월세만 보면 보증금을 올리는 쪽이 분명히 싸 보입니다.

하지만 이 비교에는 한 축이 빠져 있습니다. 월세를 낮추려면 보증금으로 2,000만 원을 더 넣어야 하고, 그 돈은 계약 기간 내내 묶여 버립니다.

묶이는 목돈에는 기회비용이 붙는다. 더 넣은 2,000만 원은 그냥 사라지는 돈은 아니지만, 그동안 다른 곳에서 이자를 벌 수 있었던 돈입니다. 이렇게 포기한 이자를 기회비용이라 부릅니다.

목돈이 묶이는 원인이, 그 돈으로 예금이나 투자를 못 하는 경로를 지나, 아낀 월세만큼을 다시 이자로 반납하는 결과로 이어질 수 있습니다. 그래서 아낀 돈과 포기한 이자를 같은 저울에 올려야 합니다.

전월세전환율로 따져 보기. 보증금 차액 2,000만 원으로 연 120만 원(월 10만 원의 열두 달)을 아낀다면, 이는 2,000만 원에 대해 연 6퍼센트를 버는 것과 같습니다. 이 비율을 전월세전환율이라 합니다.

만약 그 2,000만 원을 예금에 넣어 연 3.5퍼센트를 받을 수 있다면, 보증금을 올려 6퍼센트를 아끼는 쪽이 유리합니다. 반대로 그 돈으로 더 높은 수익을 낼 수 있다면 목돈을 지키는 편이 낫습니다.

기사에서 이 관계가 드러나는 방식. 전월세전환율이나 반전세를 다루는 기사는 결국 보증금과 월세를 이자율로 이어 붙여 비교하는 이야기입니다.

금리가 오르면 집주인은 목돈을 굴려 얻을 수익이 커지므로 전환율을 높여 월세를 더 받으려 합니다. 동시에 세입자가 묶어 두는 보증금의 기회비용도 함께 커집니다.

월세만 낮으면 싸다는 오해. 매달 나가는 돈이 적으면 무조건 싸다고 느끼기 쉽습니다. 그러나 묶인 목돈이 클수록 손에 쥔 유동성이 줄고, 그 돈으로 얻을 수 있던 이자와 기회를 포기하게 됩니다.

게다가 급하게 목돈이 필요해져도 보증금은 계약이 끝나기 전에는 빼기 어렵습니다. 주거비는 매달의 월세와 묶이는 목돈을 함께 봐야 제대로 비교됩니다.

내 형편에 맞춰 저울질하기. 같은 조건이라도 손에 목돈이 얼마나 있는지에 따라 답이 달라집니다. 여윳돈이 넉넉하면 보증금을 올려 월세를 줄이는 편이 편하고, 목돈이 빠듯하면 그 돈을 묶어 두는 부담이 더 크게 다가옵니다.

앞으로 그 돈을 쓸 계획이 있는지도 봐야 합니다. 곧 이사나 큰 지출이 예정돼 있다면, 월세를 조금 더 내더라도 목돈을 손 닿는 곳에 두는 편이 안심이 됩니다.

그래서 보증금과 월세의 선택은 어느 쪽이 절대적으로 싸다기보다 지금 내 형편에 맞는 균형점을 찾는 일입니다. 아낀 월세와 묶인 목돈의 기회비용, 그리고 필요할 때의 유동성을 함께 올려 두고 저울이 기우는 쪽을 고르면 됩니다. 한 번 정하면 계약 기간 내내 유지되는 조건인 만큼, 지금의 편리함만이 아니라 그 기간에 목돈이 어디에 쓰일지까지 생각해 두는 편이 뒤탈이 적습니다.