법인 아파트 매매 vs 개인 아파트 매매: 결론은 생각보다 선명하다

법인 취득세를 무조건 12.8%라고 쓰면 안 됩니다. 법인이 주택을 유상 취득할 때는 원칙적으로 12% 중과세율이 적용됩니다. 여기에 지방교육세 등이 붙어 실무에서 12%대 후반으로 설명되지만 농어촌특별세 적용과 주택 면적 등 조건에 따라 총부담 표현이 달라질 수 있습니다.

주택건설사업자가 사업을 위해 취득하는 주택, 일정 요건을 갖춘 사원용 주택 등에는 중과 예외가 있습니다. 따라서 “법인은 주택 수와 목적에 관계없이 항상 12.8%”라는 설명은 정확하지 않습니다. 개인 역시 가격, 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 1~3% 기본세율 또는 중과세율이 달라집니다.

보유 단계에서는 법인의 기본공제가 핵심 차이입니다. 2025년 귀속 종합부동산세 안내 기준으로 개인 주택분 기본공제는 9억원이고 1세대 1주택자는 12억원입니다. 일반 법인은 주택분 기본공제가 0원이며, 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%의 단일세율을 적용받습니다.

다만 공익법인과 일부 법인은 신청 요건에 따라 개인과 같은 일반 누진세율을 적용받는 특례가 있습니다. 종부세만이 아니라 재산세, 임대수입에 대한 법인세, 실제 사업 관련 비용의 손금 인정 여부도 함께 계산해야 합니다.

법인세율은 2026년부터 10~25%입니다. 영리법인의 각 사업연도 소득에 적용되는 법인세율은 2026년 이후 과세표준 구간별 10%, 20%, 22%, 25%입니다. 종전 최고 24%나 그 이전의 22%를 현재 세율로 쓰면 맞지 않습니다.

법인이 대통령령상 주택을 양도하면 일반 법인세와 별도로 양도소득에 20% 추가세율이 원칙적으로 적용됩니다. 지방소득세도 따로 있고, 매각대금이 법인에 남은 뒤 주주가 배당이나 급여로 가져가면 개인 단계 과세가 생길 수 있습니다. 법인세율만 개인 양도소득세율과 나란히 놓는 비교가 불완전한 이유입니다.

개인은 비과세와 장기보유 요건이 결과를 바꿉니다. 개인은 양도차익에 기본 누진세율이 적용되지만 1세대 1주택 비과세, 고가주택 기준, 보유·거주 요건과 장기보유특별공제에 따라 실제 부담이 크게 달라집니다. 단기 보유나 다주택 중과 적용 여부도 거래 시점의 법령을 확인해야 합니다.

개인 명의라고 항상 낮은 세금을 내는 것은 아니고 법인 명의라고 비용이 모두 인정되는 것도 아닙니다. 대표자나 주주의 사적 주거를 회사 비용으로 처리하면 업무 관련성이 부인되거나 상여 처분 등 추가 문제가 생길 수 있습니다.

대출과 임대사업 가능성도 고정된 문장이 아닙니다. 법인 주택담보대출은 금융당국 규제와 금융회사 심사, 사업 목적, 지역에 따라 달라집니다. “법인은 대출이 절대 불가능하다”거나 “개인은 언제나 가능하다”고 단정할 수 없습니다. 금리와 담보인정비율뿐 아니라 대표자 보증과 자금 출처도 확인해야 합니다.

결론은 매수 가격, 지역, 현재 보유주택, 임대 또는 사원숙소 목적, 예상 보유기간과 매각 뒤 자금 사용계획을 넣은 시나리오별 계산에서 나옵니다. 거래일 전 세율과 예외를 다시 확인하는 절차가 필요합니다.