2018년 9·13 대책 뒤 대출이 막히자 갭투자는 왜 사라지지 않았나

대책은 주택 보유 수와 목적에 따라 대출을 갈랐다. 무주택 실수요, 기존 집을 처분하려는 1주택자, 추가 주택을 사는 다주택자는 서로 다른 조건을 적용받았습니다. 임대사업자의 규제지역 주택담보대출도 제한해 사업자 명의를 통한 차입을 줄이려 했습니다.

이 구분은 투기 목적의 추가 레버리지를 겨냥했습니다. 동시에 복잡한 이사와 잔금 일정에서는 실제 거주 목적이어도 처분 조건을 맞추는 부담이 생겼습니다.

전세보증금은 은행 밖의 주택 자금이었다. 세입자가 맡긴 보증금은 집주인이 주택 매입 자금으로 활용할 수 있습니다. 은행 대출이 줄어도 매매가와 전세가의 차이가 작으면 자기자본만으로 집을 사는 것보다 적은 돈이 필요합니다.

그러나 보증금은 공짜 자본이 아닙니다. 계약 종료 때 돌려줘야 할 부채이며 집값이나 전세가격이 내려가면 새 세입자의 돈으로 상환하기 어려워집니다.

신용대출과 가족 자금은 담보 규제 밖에서 움직였다. 소득이 높은 가구는 담보 없이 신용대출을 받을 수 있고 기존 금융자산을 처분할 수도 있습니다. 가족 간 증여와 차입도 자금조달의 일부입니다.

자금조달계획서와 금융당국 점검은 이런 출처를 투명하게 만드는 장치입니다. 다만 일부 사례가 있었다는 사실만으로 전체 갭투자의 규모를 추정할 수는 없습니다.

규제는 레버리지의 형태와 지역을 바꿨다. 담보대출이 엄격한 지역에서는 현금 부자의 비중이 상대적으로 커질 수 있습니다. 자금이 적은 수요는 더 싼 지역이나 규제 밖 주택 유형으로 이동할 수 있습니다.

대상 지역의 대출 감소만 보면 금융 위험이 줄어든 것처럼 보이지만 신용대출과 전세보증금, 비은행 대출이 늘었다면 위험이 옮겨간 것입니다.

정책 효과는 통합 자금표로 확인한다. 주택 구매에 들어간 자기자본, 담보대출, 신용대출, 전세보증금, 증여를 한 표에 놓아야 합니다. 각 자금의 금리와 만기, 상환 주체가 다르기 때문입니다.

9·13 대책의 교훈은 대출 규제가 소용없었다는 것이 아닙니다. 담보대출 위험은 낮추되 다른 형태로 전이되는 부채까지 추적해야 정책의 순효과를 판단할 수 있다는 것입니다.

갭의 크기보다 반환 시점이 위험을 만든다. 매매가와 전세가 차이가 작아도 집주인이 충분한 현금과 소득을 갖고 있다면 반환 위험은 낮을 수 있습니다. 차이가 커도 여러 계약 만기가 한꺼번에 오고 대출이 막히면 유동성 위험이 생깁니다.

보증금 부채는 금액뿐 아니라 만기 분산과 비상 자금, 집의 빠른 처분 가능성을 함께 봐야 합니다.

신용대출은 담보대출보다 금리 변화에 민감하다. 신용대출은 만기가 짧고 금리가 높거나 변동되는 경우가 많습니다. 담보 규제를 피해 자금을 채웠더라도 금리 상승기에 월 부담이 더 빨리 늘 수 있습니다.

대출의 이름을 바꿔 규제를 통과하는 것과 가계의 상환 위험을 줄이는 것은 다른 일입니다. 총부채 원리금 기준이 강화된 배경입니다.

우회 규모는 개인 사례가 아닌 총량으로 확인한다. 특정 매수자가 보증금과 신용대출을 결합했다는 사례는 가능한 경로를 보여 줄 뿐 얼마나 많은 거래가 그랬는지는 말해 주지 않습니다.

정책 전후 대출 종류별 증가액, 자금조달계획서 표본, 연령·지역별 거래를 연결해야 우회가 예외였는지 주된 흐름이었는지 판단할 수 있습니다.

갭투자의 실제 레버리지는 모든 반환 의무를 더한다. 가상 7억 원 집에 전세보증금 5억5천만 원, 신용대출 7천만 원, 자기자본 8천만 원을 넣으면 겉보기 갭은 1억5천만 원이지만 외부자금은 6억2천만 원입니다. 집값이 10% 내려 6억3천만 원이 되면 매각비용 전 자기자본은 거의 사라집니다.

보증금 만기 때 새 전세가 4억8천만 원이면 7천만 원을 즉시 돌려줘야 합니다. 이 현금을 별도로 보유하지 않거나 다음 세입자의 보증금 상승을 전제로 해야만 성립하면 매수 적용을 중단합니다.

현재의 판정: 담보 위험은 줄였지만 부채의 이동을 충분히 막지 못했다. 다주택·임대사업자 담보대출을 제한해 금융기관과 가계의 직접 레버리지를 낮춘 점은 긍정적입니다. 전세보증금·신용·가족 자금과 현금 구매가 남아 가격 안정과 기회 형평의 효과는 제한됐습니다.

필요한 조치였으나 담보대출만 성과표로 삼은 것은 불완전했습니다. 현재는 주택 구매의 통합 자금표와 보증금 반환능력, 비은행 부채까지 함께 관리해야 합니다.